大家都知道，房产归属便是房屋所有权归属，明确的房屋产权对房屋抵押贷款是非常有利的，但房屋抵押贷款时，产权只是用来衡量房屋所有人的，那银行主要审核哪些因素来衡量房屋变现能力的呢？

1、区域

 毫无疑问，位于城市核心热点区域的，房屋变现能力强，也是银行所喜欢的贷款房屋所属区域，而像一些偏远郊区的，热度不够，银行不会喜欢这样的，给到的贷款成数也低。

2、房龄

 房龄也就是房屋使用年限，一般来说还需要房屋可使用年限。每个房屋因为建筑材料等因素，可使用年限都会有不同，正常情况下，房龄普遍要求在25年以内，更有一些银行要求在15年以内，因为这类的房屋可操作性更高。

3、产权性质

 相对来说，住宅比经济适用房，房改房，两限房要更受银行喜爱，其他三种房型都收到国家政策影响，办理房屋抵押贷款难度更高，且不易操作，而且变现能力较低，银行贷款的时候给到的贷款额度会低很多。

4、共有情况

 大多数情况下，房产都是挂在每一个人的名下，如果是未婚，可一直办理，如果是已婚，夫妻双方出面也可以办理。但如果房本上是有n个人，那每一个人都需要出面证明才可以办理，这种复杂其麻烦的房屋贷款，银行都不喜欢，大多数要求房本上只能有两个权利人，夫妻所有更受到银行喜欢。

5、是否有做过抵押

 这里主要是看是否有做过房屋抵押贷款，如果有的话是解一抵重新做一抵，还是直接做二次抵押贷款，如果是重新做一抵或者二次抵押贷款，还要看上家贷款是否正常还清等。银行在这里的考核因素会很多，比较这里对房屋变现的影响非常大，也能考核贷款人还款能力，降低自身风险。

 房屋的所在区域、房龄、产权性质、共有情况以及是否做过抵押，是银行对房屋抵押贷款主要的审核因素，一般房屋所在区域好，房龄符合要求，其实夫妻双方所有的首次抵押的住宅房，银行会给到更多的抵押贷款额度。