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​贷款买房 等额本息等额本金那种方式划算?
时间:2016年03月07日   来源:本站原创   作者:佚名
        贷款买过房的都知道,我们去银行办贷款时,一般有两种还款方式,等额本息和等额本金,前者每月还固定的金额,后者则是逐月递减,前期承担了大部分的还款压力。同时从绝对还款金额来看的话,等额本金比等额本息所还利息更少。但是一个奇怪的现象是,大部分人贷款买房选择的还款方式,是需要偿还更多利息的等额本息,这是为什么呢?
 
        我们先来举个例子
 
        假设小明要在北京五环,贷款买一套80平米的房子,按市场均价4万元/m2,首付三成算,总价320万的房子,小明需要首付96万,剩下的224万,小明选择公积金贷款(这里为了计算方便,暂忽略公积金贷款上限),按目前基准利率(3.25%),选择还款20年的话, 使用等额本息还款方式,需共计还款305万,其中利息81万;而使用等额本金还款方式的话,需还款297万,其中利息73万。详情见下图。
 
​贷款买房 等额本息等额本金那种方式划算?
 
        那么,问题来了,既然同样还款20年,等额本金可以比等额本息少还8万利息,为何大部分银行不推荐客户该还款方式?以及有的客户为何明明知晓该还款方式,也宁愿选择等额本息还款?
 
        人民币贬值的环境下,等额本息更划算
 
        在探讨这个问题前,我们先来想像一种情景。假设小明2015年用公积金贷款买了这套总价320万的房子,选了期限为20年的等额本息还款方式,那么第10年的时候,小明每月还款12705元和现在每月还款12705元一样么?
 
        理论上,这两者应该是一样的,因为还款金额没变。但事实上,经济发展不是在温室里运行,10年前的1万块和现在的1万块,其购买力可以说天壤之别,更别提政府“货币一揽子计划”出台后,人民币贬值已经走上了不归路。也就是说,我们的“钱”越来越“不值钱”了。
 
        这时,如果选择等额本息还款方式,就可以巧妙利用这种贬值,而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变,但是十年后购买同样的东西,需要的人民币变多了,而房贷还款却并没变,也就相当于变相的节省了一部分货币。但如果选择的是等额本金还款方式的话,相当于前期承担了大部分的还款压力,即便后期货币贬值,但由于还款金额也变少了,所以可以享受到的贬值福利,几乎可以忽略不计。
 
        收入递减或提前还款,等额本金更划算
 
        虽然从绝对还款金额来看,等额本金比等额本息所还利息较少。但是如果不考虑提前还款的话,综合人民币贬值因素,选择等额本金比等额本息其实并不会划算多少。但是如果打算提前还款的话,那好处就是少付的那8万利息差了。
 
        但这里有个前提,那就是在付完首付后,你的财务状况还必须处于良好状态,即每个月高昂的还款额并不影响你正常生活。但如果你是刚工作没几年,积蓄仅够首付,甚至于东拼西凑借钱付首付的话,等额本金这种还款金额由高到低的方式显然不适合你。
 
        除此外,适合等额本金还款方式的,还有另外一种,那就是经济实力正在走下坡路的人,比如中老年人。因为随着年龄的增大,其收入也开始逐年减少。选择等额本金还款方式,可以使其赚钱能力与还款压力成正比,而不像等额本息,即便收入下降,也要负担与经济实力良好时同样的还款压力。
 
        总之,这两种还款方式,各有利弊,关键是先判断自己属于哪种人群,然后再有针对性地选择还款方式,扬长避短。
 
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